Wet betaalbare huur: wat betekent dit voor jouw huurprijs in 2025?

De kern: huurprijs moet passen bij kwaliteit

De Wet betaalbare huur is er niet voor niets. Te veel verhuurders vroegen wat ze wilden, vooral in de middenhuur. Dat stopt nu. Je woning krijgt punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Die punten bepalen de maximale huur. Simpel gezegd: meer kwaliteit betekent meer punten, maar ook een duidelijk maximum.

Voor sociale huurwoningen (tot 143 punten) gold dit altijd al. Nieuw is dat ook woningen van 144 tot 186 punten nu een maximale huurprijs hebben. Woningen met 187 punten of meer blijven vrije sector. Daar mag de verhuurder nog steeds vragen wat hij wil.

Hoe werkt het puntensysteem?

Je woning krijgt punten voor concrete zaken:

• Oppervlakte in vierkante meters
• Energielabel (A krijgt meer punten, G levert minpunten op)
• WOZ-waarde van de woning
• Keukenvoorzieningen
• Tuin of balkon
• Of het een monument is

Sinds een amendement in de Tweede Kamer zijn de punten voor energielabels aangepast. Label A krijgt nu 1 punt extra, label B 2 punten extra. Aan de andere kant: woningen met label E verliezen 4 punten, label F verliest 9 punten en label G zelfs 15 punten. Heb je geen geldig energielabel bij aanvang van het contract? Dan valt het puntenaantal terug op basis van het bouwjaar.

Voor kamers (onzelfstandige woonruimte) geldt een apart systeem: het WWSO. Hetzelfde principe, andere details.

Wanneer geldt de wet voor jou?

Getekend op of na 1 juli 2024? Dan valt je huurcontract sowieso onder de nieuwe regels, mits je woning tussen de 0 en 186 punten scoort. Je verhuurder moet zich houden aan de maximale huurprijs volgens het WWS.

Sinds 1 januari 2025 is de verhuurder ook verplicht om bij aanvang van de huur duidelijk te maken hoeveel punten de woning heeft. Dat scheelt discussie achteraf.

Getekend vóór 1 juli 2024? Voor sociale huurwoningen (tot 143 punten) kan de wet ook gelden. Klopt de huur niet met het puntenaantal? Dan moet de verhuurder verlagen. Dit geldt ook voor particuliere verhuurders, studentenkamers en andere onzelfstandige woonruimte.

Huurverlaging eisen: zo pak je het aan

Vermoed je dat je te veel betaalt? Begin met de huurprijscheck op de site van de Rijksoverheid. Die tool rekent uit hoeveel punten je woning heeft en wat de maximale huur is.

Betaal je all-in huur (huur inclusief gas, licht, schoonmaak)? Vraag eerst je verhuurder om de huur te splitsen. Je moet weten wat de kale huur is voordat je verder kunt.

Is de huur te hoog volgens de check? Stuur een voorstel naar je verhuurder. Werkt die niet mee? Dan heb je twee opties:

1. Stap naar de Huurcommissie. Dat kan binnen zes maanden na aanvang van je contract, maar ook daarna. Let op: bij tijdelijke contracten mag je tot een half jaar na afloop nog naar de Huurcommissie.
2. Vraag je gemeente om hulp. Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten handhaven en boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden.

Krijg je gelijk van de Huurcommissie? Dan gaat je huur vanaf dat moment omlaag. Je krijgt helaas niet de daarvóór te veel betaalde huur terug.

Gemeenten mogen nu handhaven

Dit is een belangrijke verschuiving. Tot januari 2025 konden huurders alleen via de Huurcommissie actie ondernemen. Nu kunnen gemeenten zelf boetes uitdelen aan verhuurders die te veel vragen. Hoeveel die boetes zijn, verschilt per gemeente.

Verhuurders die in meer dan drie uitspraken van de Huurcommissie in het ongelijk zijn gesteld, betalen een legesbedrag van €1.850. Dat moet afschrikken.

Huurverhoging in 2026: maximaal 6,1% voor middenhuur

Jaarlijks mag je huur omhoog. Voor 2026 is de maximale huurverhoging in de middenhuur vastgesteld op 6,1%. Dat percentage geldt voor woningen van 144 tot 186 punten. Voor sociale huurwoningen gelden vaak lagere percentages, afhankelijk van je inkomen.

Laat je verhuurder je woning verduren? Dan mag die bij een lopend contract een passende huurverhoging vragen, gekoppeld aan de verbeteringen. Krijgt je woning door die verduurzaming meer dan 186 punten? Dan blijft gedurende je lopende contract toch de middenhuurbescherming gelden.

Nieuwbouw krijgt tijdelijk extra ruimte

Voor woningen waarvan de bouw start voor 1 januari 2028 geldt een nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs. Die opslag mag de verhuurder 20 jaar lang rekenen. In 2027 bekijkt het kabinet of deze regeling ook geldt voor bouw die na 1 januari 2028 start.

Dit is een concessie aan projectontwikkelaars en verhuurders. Zonder die extra ruimte zou nieuwbouw in de middenhuur minder aantrekkelijk zijn.

Rijksmonumenten krijgen hogere opslag

Woon je in een Rijksmonument? De maximale prijsopslag is verhoogd van 30% naar 35%. Ook dit is een aanpassing die tijdens de behandeling in de Tweede Kamer is doorgevoerd. Onderhoud van monumenten is duur, dus daar mag de verhuurder iets meer voor rekenen.

Servicekosten: ook daar krijg je inzicht

Alle huurders krijgen nu toegang tot de Huurcommissie als het gaat om servicekosten. Vind je dat je te veel betaalt voor schoonmaak, tuinonderhoud of andere services? Je kunt dat laten toetsen. Dit geldt voor alle huurders, niet alleen middenhuur.

Evaluatie al na drie jaar

De Eerste Kamer heeft een motie aangenomen om de wet niet pas na vijf jaar te evalueren, maar al na drie jaar. Dat betekent dat in 2027 wordt gekeken wat de effecten zijn. Werkt de wet zoals bedoeld? Zijn er onbedoelde gevolgen? Die evaluatie moet duidelijkheid geven.

Wat als je nu wilt checken?

Ga naar volkshuisvestingnederland.nl of gebruik de huurprijscheck van de Rijksoverheid. Beide tools zijn gratis en geven direct inzicht. Heb je vragen over je specifieke situatie? De Huurcommissie heeft een telefonische helpdesk. Ook veel gemeenten hebben inmiddels speciale pagina's over de Wet betaalbare huur.

De wet is er. Gemeenten handhaven. Huurders krijgen meer rechten. Check dus of je huur klopt. Te veel betalen hoeft niet meer.